Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?

— Городское поселение «Поселок Октябрьский» — Городское поселение «Поселок Разумное» — Городское поселение «Поселок Северный» — Беловское сельское поселение — Беломестненское сельское поселение — Бессоновское сельское поселение — Веселолопанское сельское поселение — Головинское сельское поселение — Дубовское сельское поселение — Ериковское сельское поселение — Журавлевское сельское поселение — Комсомольское сельское поселение — Краснооктябрьское сельское поселение — Крутологское сельское поселение — Майское сельское поселение — Малиновское сельское поселение — Никольское сельское поселение — Новосадовское сельское поселение — Пушкарское сельское поселение — Стрелецкое сельское поселение — Тавровское сельское поселение — Хохловское сельское поселение — Щетиновское сельское поселение — Яснозоренское сельское поселение

Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.

Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.

Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?

Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.

На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.

Виды зон с особыми условиями использования

ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.

Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:

  • водоохранные зоны;
  • охранные и защитные зоны объектов культурного наследия;
  • придорожные полосы автомобильных дорог;
  • охранные зоны трубопроводов: газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов;
  • зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
  • приаэродромная территория;
  • охранные зоны особо охраняемых природных территорий, например нацпарков и природных заповедников, округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
  • зоны затопления и подтопления;
  • санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:

  • сами особо охраняемые природные территории и объекты культурного наследия;
  • охранные зоны канализационных сетей;
  • береговые полосы;
  • территории миграции животных, карстовых проявлений, оползней и схода лавин;
  • достопримечательные места — некий гибрид объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, например Русская Палестина, Горки Ленинские, Бородино;
  • мелиорированные и мелиорируемые земли;
  • месторождения полезных ископаемых в местах застройки;
  • исторические поселения, например Гороховец или село Крапивна.

Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.

На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.

Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:

  1. Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
  2. Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
  3. Особо охраняемые природные территории.
  4. Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
  5. Береговая полоса.
  6. Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума или выбросов вредных веществ авиационными двигателями.
  7. Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.

С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.

Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.

KUDA30″,»range»:[0,1],»title»:»Есть куда стремиться»,»bgColor»:»»,»textColor»:»»,»btnBgColor»:»#046E3C»,»btnTextColor»:»#fff»,»btnBorderColor»:»none»},{«img»:»https://mediastore.tjournal.tech/4124155.8pew9x.png»,»desc»:»Почитайте еще статей журнала о личных финансах или приходите учиться на наш курс про «Эксель» и «Гугл-таблицы»! Кстати, у вас и промокод на скидку 30% теперь есть: NEPLOHO30«,»range»:[2,2],»title»:»Неплохо, но можно лучше»,»bgColor»:»»,»textColor»:»»,»btnBgColor»:»#046E3C»,»btnTextColor»:»#fff»,»btnBorderColor»:»none»},{«img»:»https://mediastore.tjournal.tech/4124155.8pew9x.png»,»desc»:[«Вы так уверены в своих силах, что вам, возможно, уже и не нужен наш курс про «Эксель» и «Гугл-таблицы» для управления жизнью и финансами.»,»Но промокод на скидку 30% все равно оставим — вдруг вы прогнозируете, считаете и анализируете без удобных табличек: SNIMAEM30«],»range»:[2,3],»title»:»Снимаем шляпу»,»bgColor»:»»,»textColor»:»»,»btnBgColor»:»#046E3C»,»btnTextColor»:»#fff»,»btnBorderColor»:»none»}]}],»itemsSource»:{«source»:»config»}}],»showInNav»:false,»label»:»bannerlink-level»,»showTitleAsLink»:false,»focusedStyle»:{«bgColor»:»»,»bgTone»:»light»},»totalCardsCount»:1}]}’>

ТЕСТ · ⅓

Можете спрогнозировать, сколько денег у вас будет через год?

Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ

Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.

Вот, например, ЗОУИТ вблизи Петрозаводска. На публичной кадастровой карте видны только те ЗОУИТ, которые внесены в ЕГРН. Это максимум 50% от того, что может быть фактически
Например, тут видно, что зона минимальных расстояний магистрального газопровода наложилась на жилую застройку, поэтому возможны негативные последствия

Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.

В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:

  1. Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения и т. д.
  2. Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это 40%.
  3. Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 метра.

Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.

В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.

Фрагмент карты ЗОУИТ ПЗЗ г. о. Истра, где можно увидеть, что еще планируется сделать

На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.

Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.

Где еще можно получить информацию

Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.

Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.

Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. д. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.

Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.

Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником

  1. Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
  2. Закажите на свое имя расширенную выписку из ЕГРН. Официально она называется «О характеристиках объекта недвижимости». Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдет.
  3. Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
  4. Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик и т. п. Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
  5. Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
  6. Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, что все соответствует требованиям.
  7. Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.

Online Видеотрансляция

  • 2 Схема Правил землепользования и застройки Рождественского сельского поселения
  • 3 Схема Правил землепользования и застройки Рождественского сельского поселени
  • 4 Схема Правил землепользования и застройки Рождественского сельского поселения
  • 1 Карта (схема) Правил землепользования и застройки Новского сельского поселения
  • 2 Карта (схема) Правил землепользования и застройки Новского сельского поселения
  • 3 Карта (схема) Правил землепользования и застройки Новского сельского поселения
  • 4 Карта (схема) Правил землепользования и застройки Новского сельского поселения
  • 5 Карта (схема) Правил землепользования и застройки Новского сельского поселения
  • Решение № 122 от 27.12.2011 г. Об утверждении ПЗЗ Приволжского городского поселения
  • Решение № 58 от 06.09.2006 г. Об утверждении Генерального плана г. Плес (совмещенный с ПЗЗ)
  • Решение № 25 от 25.12.2012 г. Об утверждении ПЗЗ Ингарского сельского поселения
  • Решение № 62 от 25.12.2012 г. Об утверждении ПЗЗ Новского сельского поселения
  • Решение № 28 от 17.12.2012 г. Об утверждении ПЗЗ Рождественского сельского поселения
  • № 1 от 23.01.2015 О внесении изменений в правила землепользования и застройки
  • № 4 от 10.07.2015 Решение по итогам публ слуш ул. Восточная, восточнее д. 12
  • №6 от 25.11.2015 Решение по итогам публ слуш ул.Фролова МРСК трениовочная база.doc
  • № 4 от 18.07.2016 Решение по итогам публ слуш ул. Зеленая
  • № 2 от 11.03.2016 Решение о внесении изменений как условно разр. вид гаражи АТП, киоск
  • № 3 от 24.09.2014 Решение по внесению изменений по ул.Соколова, 11
  • № 7 от 07.12.2015 о внесени изменений в ПЗЗ 10 пунктов
  • Решение № 6 от 12 09 2016
  • Решение № 11 от 17 10 2016
  • Правила землепользования и застройки Новского сельского поселения
  • Правила землепользования и застройки Рождественского сельского поселения
  • Генеральный план, совмещенный с проектом планировки. г.Плес. Том II
  • Генеральный план, совмещенный с проектом планировки. г.Плес. Том III
  • Генеральный план, совмещенный с проектом планировки. г.Плес. Том IV
  • Общая пояснительная записка г. Плес
  • Схема зонирование территории г. Плес
  • Схема зонирование территории г. Плес
  • Общая пояснительная записка г. Плес
  • Генеральный план, совмещенный с проектом планировки. г.Плес. Том II
  • Генеральный план, совмещенный с проектом планировки. г.Плес. Том III
  • Генеральный план, совмещенный с проектом планировки. г.Плес. Том IV
  • Решение Совета Приволжского муниципального района 49 от 29.06.2017
  • Приволжское городское поселение
  • Плёское городское поселение
  • Ингарское сельское поселение
  • Новское сельское поселение
  • Рождественское сельское поселение

Глава Приволжского муниципального района

Календарь событий

Июль 2021
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31  

Прогноз погоды

Погода в Приволжске

Информация об аварийных отключениях

Сочинские депутаты решили запретить строительство многоквартирных жилых домов, сообщили в пресс-службе городского собрания. Фото: Владимир Аносов/РГ

«Депутаты внесли изменения в правила землепользования и застройки и поддержали решение главы города Алексея Копайгородского о запрете строительства многоквартирных жилых домов практически во всем Сочи и в ряде сел: Веселом, Верхневеселом, Высоком, Молдовка, Орел-Изумруд, Эстосадке и поселке Красная Поляна, — говорится в сообщении. — Застройка многоэтажными жилыми домами будет разрешена только там, где осуществляется деятельность по комплексному и устойчивому развитию. Также принято решение об утверждении территорий комплексного развития».

читайте также—> —> «РГ» публикует закон о строительстве в нацпарках

Но пока в городе не ведется комплексная застройка и неизвестно, когда она начнется. А точечно возводить многоквартирные дома уже нельзя. Таким образом сейчас их строительство фактически запрещено.

За разъяснением «РГ» обратилась к председателю горсобрания Сочи Виктору Филонову.

— Основная цель этого закона — остановить точечную и незаконную застройку Сочи, например, чтобы в садоводческих товариществах на землях для индивидуального жилищного строительства вместо трехэтажных не появлялись многоэтажные дома, — объяснил он.

Напомним, в начале этого года в Сочи запретили строительство домов на землях для ИЖС площадью свыше 500 квадратных метров и высотой более трех этажей без дополнительного согласования.

— Никто не запретит строить больше, но собственнику необходимо представить проект и пройти публичные слушания, — заверил начальник департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации Сочи Сергей Оганезов. Новая норма введена и в части предельных размеров земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства. Она составляет от 650 до 1,2 тысячи квадратных метров. На землях под ИЖС все осталось по-прежнему: от 400 до тысячи квадратных метров.

Еще одно изменение в законодательстве коснулось собственников квартир в многоэтажках, возведенных до начала действия Жилищного кодекса РФ, датируемого 29 декабря 2004 года. Теперь собственникам будет проще поставить участок под домом на кадастровый учет вне зависимости от того, на какой территориальной зоне он расположен. Прежде это можно было сделать только после длительной процедуры согласования.

Как уточнили в пресс-службе администрации Сочи, изменились виды разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства. Теперь в зоне, предназначенной для малоэтажной жилой застройки, запрещено строительство многоквартирных домов и жилых комплексов.

читайте также—> Власти Сочи внесут поправки в закон об апартаментах

Также местные власти объясняют, что значит комплексное развитие.

— За счет инвесторов в микрорайоне должно проводиться инженерное обустройство (дороги, вода, газ, электричество), должны строиться социальные объекты (школы, детские сады), а также парки, скверы, пешеходные зоны, — пояснил Виктор Филонов. — Это первоочередная задача, а потом уже — строительство отелей и домов.

Например, один из социально ответственных инвесторов в Дагомысе выкупил здание, когда-то бывшее детским садом (потом его статус был изменен), отремонтировал, полностью оборудовал и подарил городу. Объект находится возле жилого комплекса, который он строит. Покупка обошлась ему в 100 миллионов рублей, а все траты составили не менее 200 миллионов. Этот детсад на 280 мест присоединился к уже имеющемуся и открылся в конце прошлого года.

Кстати, в связи с принятием закона о запрете строительства новых многоквартирных домов, по словам экспертов в области недвижимости, стоимость жилья вырастет.

Между тем

За последние три месяца прошлого года в Сочи выявили более 40 самовольно возведенных объектов. По словам заместителя начальника управления муниципального земельного контроля администрации города-курорта Аслана Ачмизова, по этим фактам готовятся исковые заявления.

Кроме того, в рамках муниципального земельного контроля в прошлом году выявлено еще свыше 200 таких объектов. В связи с этим также проводится проверка и направляются иски в суд.

В одном из самостроев в Адлерском районе, несмотря на судебное ограничение, шла торговля квартирами. Застройщик, получив разрешение на строительство четырех частных домов в селе Веселом, возвел на участках четыре многоквартирных дома. На сайте продаж этот объект называют современным жилым комплексом бизнес-класса.

Комментарий

Ольга Медведева, начальник управления по образованию и науке администрации Сочи:

— В сочинских образовательных учреждениях прибавилось 30 тысяч школьников и 10 тысяч дошкольников. Только с сентября по ноябрь 2020 года в местных школах количество учеников увеличилось почти на тысячу. Всего в Сочи 69 муниципальных школ, в которых учатся 73 тысячи учеников и 76 детских садов с 25 тысячами детей. Поэтому мы без конца проектируем и строим школы и детсады.

В этом году начато строительство четырех школ. Например, одна из самых больших, на 800 мест (максимальное количество) из восьми корпусов, строится в Мамайке, где школу ждали 25 лет. Она будет введена в эксплуатацию в 2022 году. В этом микрорайоне проживают более пяти тысяч детей до 18 лет.

Сейчас в городе-курорте возводится два пристроя по 400 мест в густонаселенном Хостинском районе, в Мацесте и в Центральном, на улице Пирогова. Они будут введены в эксплуатацию к 1 сентября 2021 года. Идет строительство школы на 400 мест с дошкольным блоком на 80 мест на улице Ачишховской в Красной Поляне, где стремительно растет население.

Также строятся два детсада по 80 мест — пристрои к самым востребованным. Администрация привлекает социально ответственный бизнес к строительству. В ближайшие пять лет мы построим не менее 20 школ и столько же детсадов.

В регионах Филиалы РГ Кубань. Северный Кавказ ЮФО Краснодарский край

Оцените статью
Рейтинг автора
4,8
Материал подготовил
Максим Коновалов
Наш эксперт
Написано статей
127
А как считаете Вы?
Напишите в комментариях, что вы думаете – согласны
ли со статьей или есть что добавить?
Добавить комментарий